為貫徹落實黨中央、國務院關於規劃建設保障性住房的重大決策部署，促進保障性住房平穩健康發展和民生改善，規範保障性住房配售基準價格管理，根據國家、省、市有關工作要求，市發改委會同市住保房管局、市規劃和自然資源局製定了《杭州市區保障性住房配售基準價格管理實施意見（試行）》（以下簡稱《實施意見》）。現將相關情況解讀如下。

一、文件製定的背景和依據

根據《國務院關於規劃建設保障性住房的指導意見》（國發〔2023〕14號）規定，規劃建設保障性住房應按照工薪收入群體可負擔、項目資金可平衡、發展可持續的原則，由城市人民政府按劃撥方式供地和負責建設配套設施，在此基礎上采取市場化運作，按保本微利原則配售。配售價格按基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本、加適度合理利潤的原則測算確定。同時，根據《浙江省定價目錄》等文件規定，杭州市上城、拱墅、西湖、高新區（濱江）範圍內保障性住房的配售價格由市人民政府製定，蕭山、餘杭、臨平、錢塘等其他區、縣（市）的保障性住房的配售價格由屬地區、縣（市）人民政府製定。

二、文件的主要內容

《實施意見》明確了定價原則、價格組成、組織實施等主要內容。具體如下：

1.定價原則。遵循“保民生、合理性、可持續”原則，充分考慮工薪收入家庭經濟承受能力，遵循市場化運作要求,兼顧周邊商品住宅市場價格及市場供需情況，保本微利製定價格。

2.價格組成。配售基準價格由劃撥土地統籌成本、建安成本、財務成本、綜合利潤、稅費五項組成，並明確了各項組成計算方式。

3.組織實施。按照定價申請、價格評估、核定價格三個步驟進行組織實施。項目建設實施主體提交定價申請。市住保房管局完成項目周邊商品住宅市場價格評估，並向市發改委提交定價函。市發改委組織召開聯席會議，研究擬定配售基準價格，複函至市住保房管局。

三、文件的適用對象

本實施意見適用於杭州市上城區、拱墅區、西湖區、高新區（濱江）範圍內的保障性住房配售基準價格管理。其他區、縣（市）的保障性住房配售基準價格管理可參照執行。政府改建或收購存量商品住房用作保障性住房的，其配售基準價格核定政策另行確定。

四、文件的注意事項

1.依據規劃要求建造的經營性設施所取得的收入衝減保障性住房開發建設成本。

2.下列費用不得計入保障性住房價格：

（1）住宅小區用地規劃紅線外的市政基礎設施及公共服務設施建設費用等按規定應由政府承擔的費用。

（2）開發經營企業留用的辦公用房、經營用房的建設費用。

（3）各種與住房開發經營無關的集資、讚助、捐贈和其他費用。

（4）各種違約金、滯納金、賠償金和罰款。

（5）物業專項維修資金等代收代繳費用及由建設單位承擔的物業專項維修資金。

（6）物業保修金等保證金費用。

（7）開發單位無法提供有效支付依據的費用。

（8）各種資本性支出和因違規違章造成的事故而產生的費用。

（9）按規定已經減免及其他不得列入開發成本的費用。

五、關鍵詞解釋

1.保障性住房配售基準價格：是指保障性住房作為商品在市場上的標準化價格。配售基準價格不等同於保障性住房配售價格，單套銷售價格由項目建設實施主體按照配售基準價格及其浮動幅度確定，在售房階段向社會公布。

2.劃撥土地統籌成本：是指綜合考慮單宗地做地成本、片區平均做地成本，以及周邊商品住宅市場價格、市場供需情況等多方麵因素的基礎上形成的劃撥土地成本。

3.建安成本：是指包含勘察設計和前期工程成本、建築安裝工程成本、基礎設施建設和非經營性公共配套設施建設成本等在項目開發建設過程中發生的合理成本。

4.財務成本：是指保障性住房項目建設實施主體為住房建設籌措資金所發生的銀行貸款利息。

5.綜合利潤：是指在基本覆蓋劃撥土地成本和建安成本的基礎上，考慮的適度合理利潤。

6.稅費：是指按照國家規定的稅目和稅率計算的稅費。相關稅費優惠政策根據《財政部 稅務總局 住房城鄉建設部關於保障性住房有關稅費政策的公告》（2023年第70號）執行。

六、新舊政策差異

原有的住房保障體係以公共租賃住房、保障性租賃住房為主體，現在推出的配售型保障性住房，是完善住房製度和供應體係、重構市場和保障關係的全新重大改革。《實施意見》按照國家、省、市規劃建設保障性住房工作要求，參照原《經濟適用住房價格管理辦法》等相關文件，明確了總體目標、實施範圍、定價原則、價格組成以及組織實施等內容。

七、文件執行時間

本實施意見試行期兩年，自2024年8月1日起施行。

八、解讀機關、解讀人及其聯係方式

解讀機關：杭州市發展和改革委員會，杭州市規劃和自然資源局，杭州市住房保障和房產管理局。

解讀人及聯係方式：林躍，0571-85251887；範增剛，0571-85254447；潘斌，0571-87136982。