導語：為進一步加強杭州市商品房預售資金監管，有力保障預售商品房工程建設，維護預售商品房交易雙方的合法權益，促進房地產市場健康有序發展，自2022年7月1日起，杭州針對新領取預售許可證的商品房項目開始實行資金監管新模式。新模式實施一年多來，杭州市住保房管局通過公開招標確定監管銀行、對監管銀行實施動態監管、對房地產開發企業從預售資金監管賬戶設立、監管協議簽訂、預售資金收存、項目建設進度節點申報、監管資金撥付至監管協議解除全流程監管等方麵，實現商品房預售資金監管的動態化、精細化、規範化及智能化，力求紮實做好保交樓、保民生、保穩定的各項工作。

主持人：資金安全一直是購房者最關心的問題，購買預售商品房之後，自己支付的預售房款是否及時轉入監管賬戶並優先保障商品房項目建設？房地產開發企業會不會挪用監管賬戶裏的資金導致項目建設資金短缺，麵臨項目爛尾？房地產開發企業是否能夠在合同約定時間內按時交付房屋？這一係列關於預售商品房資金安全及房屋交付的問題一直是廣大市民朋友，特別是購買或即將購買預售商品房的市民朋友們十分關注的問題。今天，我們特別邀請了杭州市房產市場綜合管理服務中心房屋交易資金監管工作專班負責人潘震宇做客本期網上接待室，與大家一起聊聊我市商品房預售資金監管的那些事，歡迎廣大市民朋友參與。

1.主持人：2022年7月1日開始實施的杭州市商品房預售資金監管新模式和之前的老模式相比，主要發生了哪些轉變？對購房者來說這些變化是有利的嗎？

嘉賓：2022年7月1日開始實行的商品房預售資金監管新模式較老模式而言，不論是從監管強度、監管主體、選擇監管銀行、確定監管額度、監管期限方麵，還是對預售資金收存及監管資金撥付的審核要求等方麵都更加明確，讓商品房預售資金監管的廣度、深度、精度和力度都得到進一步的延伸和加強。目前商品房預售資金監管工作的根本要務就是要確保商品房項目按期交付至購房人手中，保證項目不爛尾，百姓更安心。

與老模式相比，主要的變化有以下幾個方麵：

（1）由銀行監管的弱監管模式轉化到政府監管的強監管模式，由原來的監管銀行、開發企業、工程監理單位三方簽訂《商品房預售資金監管協議》調整為監管機構、開發企業、監管銀行三方簽訂。

市房產主管部門負責商品房預售資金監管工作的指導監督，市綜管中心，各區、縣（市）房管部門是監管機構。

（2）監管銀行的選擇由原開發企業自行選擇調整為市房產主管部門通過公開招投標確定監管銀行建立監管銀行名錄，開發企業隻能在名錄內選擇。

（3）監管額度確定由“開發企業申報工程預算清冊總額×130%”轉化為“(單方工程造價+裝修價格)×地上建築麵積×110%”。

（4）明確了購房人支付的定金、首付款、按揭貸款和其他形式的購房款等商品房預售資金，都應當全部直接存入所購房屋對應的監管子賬戶，擴大監管資金範圍。

（5）針對購房者最為關心的監管資金的撥付問題，由原來的監管銀行按開發企業申請的用款用途進行審核並撥付調整為由房產主管部門按建設工程進度設置6個撥付節點，按對應的額度比例釋放預售資金。

（6）監管期限由原來的至項目竣工驗收備案延長至商品房不動產首次登記。

2.主持人：監管機構、開發企業、監管銀行三方簽訂的《商品房預售資金監管協議》主要包含了哪些內容？

嘉賓：《商品房預售資金監管協議》主要針對商品項目的基本信息、監管賬戶情況及監管額度、預售資金收存和使用的方式、違約責任等內容進行了明確。

3.主持人：政府如何實現壓實監管銀行的監管責任，使監管銀行真正履行起了資金監管的職責，把牢了監管資金的出口關？

嘉賓：我局目前對監管銀行實行動態化監管，主要體現在以下兩個方麵：

（1）監管銀行招標建立。在全國首開先河通過公開招投標綜合評分的方式，擇優評定25家監管銀行，並結合監管銀行履行監管責任情況，實行基本信息維護、監管資格開停等動態監管。

（2）監管銀行考評管理。監管銀行承擔業務情況納入日常監管工作，實行季度評分、現場檢查、年終考評的“一年一考評、三年一更新”的綜合評價機製，加強全過程管理。

4.主持人：新的商品房預售資金監管模式如何做到保障預售資金的安全？

嘉賓：（1）把好入口關：按預售證項目監管的原則，采用監管賬號和子賬號的管理方式，實現子賬號和預售樓盤表房號一一對應，保障預售資金精準入賬。同時，落實資金收存與網簽聯動，實現係統自動校驗單套房屋首付款入賬，並實時監控網簽備案。

（2）把好出口關：按照“監管機構審節點、監管平台核額度、監管銀行撥資金”的固化流程開展資金使用撥付，全流程閉環精準高效監管。

（3）異常信息預警預報：通過監管銀行實時共享資金出入帳流水，自動排查、發現、預警“預售資金未直接轉入監管賬戶、額度內資金用於非工程建設用途、銀行未經核驗撥付資金、監管額度內資金轉入房地產開發企業一般賬戶”等高風險違規問題。結合預警頻次高低、項目數量多少、所涉問題輕重等情況，建立房地產開發企業、監管銀行約談警示機製，第一時間對違規行為進行約談調查，視情況采取責令整改、暫停網簽等一係列懲戒措施。

5.主持人：政府是如何確保監管賬戶內的監管資金是覆蓋整個項目建設周期的？

嘉賓：（1）監管額度合理確定。在調研其他城市、參考研究工程項目建安成本，綜合分析幾十項高層、小高層、多層、排屋等各種類型樣本數據的基礎上，監管額度采用綜合核定計算：(單方工程造價+裝修價格)×地上建築麵積×110%。即根據項目毛坯銷售價格界限，設定單方工程造價兩檔定額最低基準製的計算方式。充分體現項目間標準統一、均衡合理。

（2）建設進度節點申報，根據節點釋放額度。監管額度內資金專用於項目工程建設，根據項目建設過程，合理設置工程進度節點和額度比例，實行監管額度內資金按節點有序釋放，確保工程建設款覆蓋至項目竣工交付。按“申領預售許可證”“主體結構驗收”“外立麵施工完成並已拆除腳手架”“單位工程質量竣工驗收”“竣工驗收備案”“不動產首次登記”六個節點對應的額度比例進行撥付審核，實現全流程閉環監管。

6.主持人：有市民提問，購房人應如何了解自己的購房款是否打入對應的監管子賬戶？

嘉賓：（1）我們要求房地產開發企業應在《商品房買賣合同》中載明監管賬戶戶名及對應房屋的監管子賬號，並在銷售現場顯著位置公示監管銀行、監管賬戶及子賬號等信息。購房人在打款時需關注打款賬號是否為自己購買房屋的對應子賬號。

（2）通過搖號的商品住房，在購房人選房後，會收到一條關於告知所購房屋對應子賬號信息的短信，購房人也可通過短信獲取賬號信息。

（3）購房人還可以通過向監管銀行核實了解資金入賬信息。

7.主持人：有市民提問，如果不小心把購房款錯打到別人的子賬戶，應該如何處理？

嘉賓：如果購房人將購房款誤打入該項目其他房屋子賬戶，可及時告知房地產開發企業，由房地產開發企業在監管平台中發起退款流程，待監管銀行將購房款退回購房人後，購房人可重新將購房款打入正確的子賬戶。

8.主持人：有市民提問，與房地產開發企業解除商品房買賣合同後，應如何退回監管賬戶內已支付的購房款？

嘉賓：購房雙方因以下情形可申請退款：

（1）購房人棄選、棄購，或與房地產開發企業解除商品房預售合同，經雙方協商退款。

（2）購房人與房地產開發企業協商一致，變更付款方式或減少首付款，需退回已支付房款。

（3）購房人將房款打入錯誤子賬戶，需退回重新打入正確子賬戶。

（4）其他需退款情形。

請注意：符合上述情形的，需由購房雙方優先辦理棄選棄購手續或合同變更手續後，房地產開發企業方可通過監管平台發起退款審核業務。經監管機構審核通過的，監管平台會向監管銀行發送退款指令，監管銀行將根據退款指令按原路退回款項。

9.主持人：有市民提問，如果在政府監管過程中，發生了監管銀行或房地產開發企業違規行為，監管部門該如何處理？

嘉賓：經被查實房地產開發企業、監管銀行在資金監管過程中存在違規的，按以下方式處置：

（1）涉及房地產開發企業違規行為：限期整改，整改期間，對情節嚴重的，予以暫停房地產開發企業網簽備案(網簽)、項目工程進度節點審核等資金監管相關業務。對符合行政處罰條件的，將案件情況及相關證明材料上報市房產行政主管部門。

（2）涉及監管銀行違規違約行為：對監管銀行進行考核扣分，並責令限期整改。整改期間，對情節嚴重的，暫停監管銀行的監管資格。

主持人：好的，今天我們的杭州市商品房預售資金監管網上接待室到此結束，非常感謝嘉賓的悉心解說和網友們的積極參與，謝謝大家！