杭州市人民政府辦公廳

關於進一步加強政府儲備土地開發整理的實施意見

杭政辦〔2006〕7號

各區人民政府,市政府各部門、各直屬單位: 　　

為進一步深化土地收購儲備製度改革,強化政府儲備土地開發整理工作,增強政府有計劃統一供地的能力,穩定我市房地產市場,根據《杭州市土地管理規定》、《杭州市土地儲備實施辦法》(市政府令第153號)的規定,經市政府同意,現就加強政府儲備土地開發整理提出如下實施意見: 　　

一、進一步調動儲備土地開發整理的積極性 　　

在堅持以政府土地儲備機構為主開發整理土地的前提下,充分調動和發揮社會各方的積極性。按照“政府主導,企業參與、市場運作、利益共享”的原則,儲備土地的開發整理實施方案經市政府批準後,市土地儲備中心可以協議委托所在區人民政府組織的機構或國有獨資公司(以下簡稱開發整理單位)進行儲備地塊的開發整理,也可采取公開招標的方式確定委托有相應資質的房地產開發企業承擔。儲備土地開發整理後,由市土地儲備中心統一儲備,市國土資源局按照年度土地供應計劃、供地政策和市場情況有計劃地供應。 　　

二、儲備土地委托開發整理的程序和職責　　

(一)凡市政府確定需委托的重點區域、重點建設項目用地的開發整理,由市土地儲備中心根據土地年度儲備計劃,組織編製儲備土地開發整理實施方案。實施方案主要包括土地開發條件、開發成本、開發周期、預期收益、資金風險、開發方式、收益分配等,經市國土資源局和市財政局審核後,報市政府批準。 　　

(二)由市土地儲備中心委托開發整理的地塊,市土地儲備中心主要負責辦理計劃立項、規劃和土地報批工作;負責與委托開發整理單位簽訂《儲備土地委托開發整理協議書》;負責對委托地塊開發實施的指導幫助、監督檢查和驗收。 　　

(三)儲備土地開發整理單位主要負責委托地塊開發整理資金的籌措;負責組織實施委托地塊的征地拆遷(補償),根據地塊的控製性規劃實施地塊內配套設施建設和場地平整等工作。 　　

(四)儲備土地開發整理和建設中,應按有關規定通過競價方式選擇評估、拆遷、工程施工、監理等單位。開發整理單位完成開發整理工作後要及時上報市土地儲備中心。 　　

三、加強儲備土地開發整理資金的管理　　

(一)儲備土地開發整理單位的自有資金必須達到開發整理成本的30%以上,其餘部分由開發整理單位籌措解決,開發整理資金實行封閉管理。開發整理單位的利潤和工作經費按照實施方案測算的開發整理成本總額的10%以內予以核定。具體比例根據地塊情況在實施方案中明確。 　　

(二)儲備土地開發整理成本主要包括:征地、拆遷補償費及有關稅費;收購、收回土地過程中發生的相關費用;配套設施建設和場地平整等前期費用;土地開發整理過程中發生的審計、工程監理、銀行貸款利息等費用;不可預見費以及經市財政局和市國土資源局核準的其他支出。

(三)委托開發整理的土地出讓後,由市國土資源局、市土地儲備中心分別與土地受讓方簽訂《國有土地使用權出讓合同書》和《土地開發補償協議書》。土地出讓金和開發補償費分別按出讓總額的55%和45%確定,土地出讓金繳入市財政專戶,土地開發補償費繳入市土地儲備中心專戶。市土地儲備中心收取的開發補償費,按實施方案測算的開發整理成本在2個工作日內返還給開發整理單位。  

(四)為降低開發整理單位的財務成本,確保開發整理資金及時到位,凡屬於分期開發、分期出讓地塊,在實施方案確定的開發整理成本範圍內,對開發整理單位實際已投入資金超過市土地儲備中心已收取的出讓地塊開發補償費的,由市土地儲備中心提出意見,報市財政局核定後,在已收取的該地塊出讓金的10%以內予以預付。　　

(五)在地塊完成開發整理後,由市財政局會同市國土資源局對土地開發整理項目的實際成本予以核定,並作為結算開發管理資金的依據。經核定,地塊實際開發整理成本低於實施方案中測算的開發整理成本的,其結餘部分按比例與開發整理單位分成。具體分成比例由市財政局商市國土資源局提出方案,報市政府批準。對實際開發整理成本超出45%部分的,其超出部分由市財政局報經市政府批準後,在土地出讓金中予以撥付。 　　

四、建立儲備土地周轉金和獎勵基金　　

(一)落實儲備土地開發周轉金。根據《浙江省人民政府關於加強國有土地資產管理的通知》(浙政發〔2001〕61號)和《杭州市土地管理規定》精神,由市政府每年從土地淨收益和土地開發費增值中劃出不少於3000萬元,作為儲備土地開發周轉金;如市土地儲備中心當年開發費增值部分大於3000萬元,其超過部分全部轉為土地周轉金,由市土地儲備中心專項用於土地收購和儲備工作。 　　

(二)建立土地開發整理獎勵基金。為充分調動各區人民政府和開發整理單位做地的積極性,在市土地儲備中心2%的業務管理費中,安排部分資金作為儲備土地開發整理的獎勵資金。對每年按計劃完成任務的區人民政府給予獎勵。市土地儲備中心在每年的12月底對開發整理單位的工作質量、工作進度、成本控製等進行目標考核,提出獎勵資金分配方案,報市國土資源局審查後,由市財政局負責審批。 　　

五、加強對土地開發整理的監管    

(一)市國土資源局、財政局、審計局應加強對市土地儲備中心和儲備土地開發整理單位開發整理成本的監督和管理,嚴格審核土地開發整理成本,強化資金使用管理,確保土地儲備開發整理資金的安全。在土地開發整理過程中,市財政局可委托中介機構對開發整理的各個環節和費用開支情況進行監督。  

 (二)因儲備土地開發整理發生的糾紛、複議、訴訟等,由市土地儲備中心委托的開發整理單位為主處理,市土地儲備中心應予以積極配合和支持。 　　　　　　　　　　　　　　　           　

二〇〇六年三月二十七日